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Responsabilidad del Prestatario y Fiadores en Hipoteca

Dicen que el sistema hipotecario, tal y como lo conocemos esta herido muerte y agonizando. Dicen que los Abogados y algunos jueces díscolos somos esa mala gente que ha destruido las buenas prácticas de la banca, si algo es cierto es que el pasado no tiene nada que ver con las resoluciones actuales.

Cuando el Juez Ruiz de Lara escuchó que se nombraba en la prensa su Sentencia de 7 de diciembre de 2016, debió pensar eso de “súbeme la radio, que esta es mi canción”. La prensa la presentó como la Sentencia de la Dación en Pago, lo cual realmente queda muy lejos de la realidad del texto y ahí tuco que pedir el alcohol que cura el dolor. Para ser sinceros, la Sentencia de Ruiz De Lara, ataca en dos puntos la escritura hipotecaria:

1.- La responsabilidad del deudor personal, solidaria e ilimitada.
2.- La renuncia por parte de los fiadores solidarios a los beneficios de orden y exclusión.

Si algo hemos aprendido es la palabra “abusivo” pero en este caso, en una magistral explicación observamos que el Magistrado se aleja del articulado de la abusividad y con una precisión quirúrgica nos adentra en el DOBLE CONTROL DE TRANSPARENCIA que el Tribunal Supremo expuso en su Sentencia de 9 de mayo de 2013 (“la de las cláusulas suelo”), las consecuencias son las mismas pero si vamos hablar, mejor hacerlo con propiedad.

¿PORQUE CONTROL DE TRANSPARENCIA Y NO ABUSIVIDAD?

En primer lugar, se decanta por esta vía al ser condiciones generales de la contratación, por tanto, siendo cláusulas redactadas e insertas en una pluralidad de contratos. Como ya sabemos, el consumidor se ve obligado a adherirse, sin capacidad de negociar individualmente, para entendernos esto son lentejas o las tomas o las dejas; tirando de la literalidad del artículo 1 LCGT, el magistrado las considera como cláusulas generales de la contratación no negociadas. Cabe destacar que en estos procedimientos la prueba es diabólica y debe ser la Entidad Bancaria quien prueba la negociación, pero en este caso la Entidad Bancaria se encontraba en Rebeldía, debieron pensar que no tenían causa.

Dicho esto, debemos plantearnos los siguiente ¿Superan dichas cláusulas el doble control de transparencia? Nos remite la Sentencia al artículo 5 y 7 referente a los FILTROS DE INCORPORACIÓN, entendiendo que deben ser:

  • cláusulas legibles,
  • que no sean ambiguas,
  • que sean claras
  • con precisión en los términos literales.

Por tanto, en cuanto a esto… Minipunto para las cláusulas, si se considera que superan el filtro de incorporación.

Pero hablamos del segundo filtro, el de COMPRENSIBILIDAD. El Tribunal Supremo nos indicó que este hace referencia a si la entidad financiera informó adecuadamente al consumidor de como funcionaba la cláusula, si se le hizo entrega de un folleto informativo, y sobretodo si se le explico la transcendencia económica, a nadie nos gusta que nos toquen el bolsillo.

Este doble control de transparencia por parte del Supremo, establece la LICITUD de la cláusula, primero a través de ese primer filtro de incorporación y posteriormente a través del filtro de la comprensibilidad pues el consumidor debe entender la carga económica derivada del contrato. Para que nos entendamos, recuerdan ese momento en la notaria en que Ustedes como un flan porque por fin conseguían su vivienda y sus padres les acompañaban con ilusión ajenos a que a veces las cosas pueden salir mal y el representante del Banco sonreía y les animaba con que había obtenido un buen acuerdo de condiciones inmejorables para lo que había por ahí y entró el Notario, de forma rápida les leyó un galimatías y Ustedes sólo recuerdan haber dicho que sí, que su dirección era correcta… Pues eso no es suficiente.

Otra duda que nos podría acechar es si este doble control es sólo una teoría creada para las cláusulas suelo o también se puede extrapolar a otras cláusulas del contrato, pese a que parece lógico poder aplicarlo a todas las condiciones generales de la contratación lo cierto es que esto son criterios. El Juzgado de lo Mercantil nº 10 de Barcelona entiende su aplicabilidad a todas las cláusulas, basándose en el que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea indica que respecto de las cláusulas que definen el objeto principal del contrato excluyendo el control de abusividad siempre y cuando se encuentren redactadas de forma clara y comprensible, así las cosas concluye Ruiz De Lara que es aplicable a cualquier cláusula, ya lo hizo en el IRPH.

Debemos tener en cuenta el plano contractual en el que nos movemos, primero porque no existe una negociación con el consumidor y la entidad financiera, lo cual claramente expone la desigualdad entre las partes intervinieres. Por otro lado, la falta de información al consumidor es la clave. Pero sobre todo, cabe resaltar de esta Sentencia, que la Entidad Bancaria se encontraba en rebeldía, por tanto, ni compareció ni practicó prueba alguna.

¿DACIÓN EN PAGO JUDICIAL?

Pese al titular de dación en pago, no lo es, únicamente se anulan unas cláusulas concretas pero el contrato de préstamo continúa vivo y desplegando efectos en cuanto al resto.  Por tanto, hablamos de la nulidad de unas cláusulas muy concretas pero no de una dación en pago pues pueden revisarse el resto de cláusulas pendientes.

FONDOS BUITRE.- SI TE VAS NO HAY LIO

IMG_0616Nos recordarán de post anteriores como “FONDOS BUITRE: EL HARDCORE PAWN DE LAS HIPOTECAS” y “TRIÁNGULOS AMOROSOS: TÚ, YO Y EL FONDO BUITRE”, el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Barcelona invitó a los muchachos a una vista para finalizar  la guerra de rancheras, cual la hija del mariachi, sobreseyendo la Ejecución Hipotecaria recordándole a la entidad bancaria que si te vas no hay lío.

NO ME DIGAS NADA, QUEDATE CALLADA,pues sí algo así es lo que se reprocha a lo largo y ancho de la Sentencia del Juzgado de Primera Instancia. Se le recuerda que hasta en dos ocasiones se ha puesto en entredicho su legitimación para ser parte en el proceso, y únicamente se ha mantenido sentada y callada, sin presentar una prueba que desvirtúe las alegaciones de contrario y refuerce su posición como cesionaria.

DICES QUE TE VAS Y TE VAS Y TE VAS Y AQUÍ ESTAS SENTADA y esa es la gran sorpresa cuando nuestro crédito se encuentra cedido. Cuando acudimos a la entidad bancaria para entablar una negociación, nos dice que el crédito no le pertenece y por tanto no pueden realizar acción alguna, pero sorpresivamente nos encontramos a la entidad ejecutando la vivienda en base a un título, el cual ya no le pertenece.

Según la entidad bancaria se alegaba la existencia de una cesión del crédito a terceros, conservando la custodia y administración del crédito, debiendo por tanto velar por el buen fin del mismo y considerándose por ello legitimada para interponer cuantas acciones sean pertinentes. Y así lo contempla el artículo 15 de la Ley del mercado Hipotecario donde reconoce que:

“Las Entidades a que se refiere el artículo segundo podrán hacer participar a terceros en todo o en parte de uno o varios créditos hipotecarios de su cartera, mediante la emisión de títulos valores denominados participaciones hipotecarias. 

No serán susceptibles de participación los créditos hipotecarios que sirvan de garantía a la emisión de bonos hipotecarios.

Dicha participación podrá realizarse al comienzo o a lo largo de la vida del préstamo concedido. Pero el plazo de la participación no podrá ser superior al que reste por transcurrir paro el vencimiento del crédito hipotecario ni el interés superior al establecido para éste.”

Dicho esto, para la entidad bancaria era muy simple probar, mediante la documentación que obra en su poder que no se había producido una cesión de crédito, sino que lo subyacente era la emisión de participaciones siendo ellos la entidad gestora.

YA ME TIENES HARTO CON TANTAS PALABRAS, NO HAY NECESIDAD DE QUE ME CANTES LO MISMO CADA MAÑANA, pues eso, con la aportación de la documentación que obraba en Autos en la oposición de la ejecutada se hacia pivotar el principio probatorio hacia la entidad bancaria, la cual debía desvirtuar las alegaciones de la ejecutada, y la así se lo recuerda su señoría en el Auto, puesto que no considera acreditado que haya concurrido en relación con el préstamo garantizado con la hipoteca ejecutada la emisión de participaciones, no sirviendo las meras palabras, debe la entidad bancaria “pechar con las consecuencias de dicha falta de acreditación”

CUANDO QUIERAS IRTE, TU PONES LA FECHA PA DESPEDIRTE, y así lo recoge el Auto, la única prueba verificada era una anotación por el importe total del crédito, lo que hace pensar que la Entidad Bancaria puso fecha para despedirse y de la cual no se pudo desprender en la fase de prueba que ciertamente sólo existiera una participación y no una cesión a tercero. Y sigue el Auto, que de la vaguedad de dicho apunte concurriría la falta de legitimación activa al no ser titularidad de la entidad en el momento de la Ejecución de la hipoteca que lo garantizaba. Así y SIN PELOS PARA DECIRTE, QUE ESPERO QUE NUNCA REGRESES YA, nos recuerda que el proceso de ejecución esta encaminado a obtener la satisfacción de la deuda garantizada, siendo la hipoteca un derecho real accesorio o vinculado al crédito que garantiza, por lo que de haberse meritado la cesión la ejecutante habría perdido su condición de titular acreedor del préstamo y con ello también las acciones destinadas a su restitución, incluida la facultad de dar por vencida anticipadamente el préstamo. Por tanto, SI TE VAS NO HAY LIO, en todo caso, HABRA OTRA QUE QUIERE QUITARME EL FRIO.

Fondos Buitre: El Hardcore Pawn de las Hipotecas

El Banco de España, en contestación a la consulta trasladada desde la Comisión Nacional del Mercado Valores ha contestado a varias consultas efectuadas sobre titulación de hipotecas. Primero de todo, hemos de remarcar lo sucinto de dicha respuesta

¿Qué Ha Pasado Con Mi Crédito?

Podría explicarles que es un proceso financiero pero lo cierto es que es más simple así ¿Han visto el programa Empeños a lo bestia? Pues es algo así, los bancos han “gastado” dinero por encima de sus posibilidades a cambio de “papel de ese que aguanta”, concediendo hipotecas y/o otros productos financieros. Cuando se han visto apurados, no les ha quedado otra cosa que vender los muebles a un precio bastante más bajo con la única intención de sanear sus cuentas de cara a Europa.

Puede parecerles simple, pero el ciclo no se cierra aquí. Una vez que el Fondo de participación ha adquirido “la morralla”, liberando así al Banco del riesgo, emite unos Bonos que coloca en el mercado ¿Les suena? Venga hagan memoria ¿recuerdan como comenzó la crisis?

¿Vendido o Empeñado? 

Bien, podría explicarles que existen varias formas de que el fondo buitre “cargue” con nuestra hipoteca pero seguiremos el símil del programa.

·       EMPEÑADO.- Cuando una persona no desea perder totalmente el bien, realiza esta transacción EMPEÑAR. Lo que le permite es que durante 30 días posteriores al depósito del bien podrá recuperarlo si paga aquello que debe, en este supuesto no se ha perdido la titularidad del bien totalmente. Pues bien, algo similar sucede cuando el Fondo lo que realiza es una PARTICIPACIÓN, es decir, no compra la totalidad del crédito sino una parte del mismo, justo en ese momento tanto el Banco como el Fondo comparten la titularidad y derechos sobre el mismo.

·       VENDIDO.- Esta es la segunda opción, se entrega el bien, sin voluntad de recuperarlo con la intención de conseguir liquidez. Una vez realizado esto, es evidente que la titularidad deja de pertenecer a quien lo vendió, aunque los bancos aún no lo tengan claro.

Un Ticket Defectuoso

Cuando su banco realice una operación de este tipo, tendrán un ticket defectuoso. Y me explico, normalmente el recibo especificará la operación realizada. En este caso y como… llamémosle deferencia, la entidad puede haberles comunicado la cesión mediante una carta, pero nada de le obliga a ello y así lo deja claro el Banco de España en su respuesta:

“(…) no se desprende que los deudores tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulización”