Archivo de la etiqueta: Bancos

Gastos Hipotecarios. ‘Això ho pague jo”?

La Sección Séptima la Audiencia Provincial de Valencia ha roto con el viejo dicho valenciano de ‘Això ho pague jo” y es que en la Sentencia de 6 de noviembre de 2017, contrariamente al criterio seguido por la sección novena, ha declarado la nulidad de la cláusula referente a los gastos de hipoteca, incluyendo el ITP, uno de los gastos que mayor controversia esta generando, por tanto siguiendo la línea abierta en la Sentencia del Tribunal Supremo.

ANTECEDENTES

La demanda versaba sobre la nulidad por abusividad de la cláusula correspondiente a los gastos de intervención notarial, registral, tributos y gestoria, así como la acción restitutoria contenida en el artículo 1.303 del Código Civil, además dicho crédito estaba destinado a la adquisición de la vivienda habitual. Las alegaciones básicamente pivotaban sobre el hecho de que el contenido de la cláusula estaba preredactado y no responde a un trato de negociación individualizado, vamos que le dieron lentejas o las tomas o las dejas y por otro lado dicha cláusula era uniforme a todos los contratos, para que nos entendamos para no discriminar a ningún cliente les desplazaron a todos la carga de aranceles notariales y regístrales, el impuesto de actos jurídicos documentados y gastos de gestión… Che! Será per diners collons!

Pues si es por dinero y porque viene determinado por ley que serán calificadas como abusivas aquellas cláusulas no negociadas individualmente donde se imponen al consumidor gastos de documentación, titulación y tributos, los cuales vayan en contra de la Buena Fe, ergo generan un desequilibrio entre derecho y obligaciones derivadas del contrato.

Pero debemos remitirnos a esa Sentencia que es como Prince, anteriormente conocida como la del suelo y en la actualidad la de los gastos; la Sentencia del Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015. Y como decía uno de mis profesores, esta Sentencia no es baldí, pues constituye jurisprudencia completando así nuestro ordenamiento jurídico, tal y como viene recogiendo el artículo 1.6 del Código Civil pero además debemos tener en cuenta el hecho de estarse examinando cláusulas abusivas.

ALFA Y OMEGA: EL PRINCIPIO DE NO VINCULACIÓN

Analizando este punto, nada nuevo, pero si un recordatorio para nevagantes. El artículo 6.1 de la Directiva 93/13 indica expresamente la no vinculación del consumidor respecto a este tipo de cláusulas. Y el propio Tribunal de Justicia de la Unión Europea ya se ha pronunciado sobre el efecto de nulidad de las cláusulas abusivas. Vale sí estábamos en el Bar cuando impartían la clase de lo que nace nulo muere nulo.

La STJUE de 21 de diciembre de 2016 ya nos indicó en sus apartados 60 a 63 como proceder:

1. El Juez Nacional no puede modificar el contenido
2. Una cláusula abusiva no puede tener efectos y por tanto el consumidor tiene derecho a ser restituido como si jamás hubiese existido esa cláusula en el contrato.
3. El Juez nacional debe dejar sin efecto el pago de importes que resulten indebidamente impagados

Al final, y así nos lo recuerdan a lo largo de Sentencia de la Audiencia de Valencia, esto se reduce a una cuestión básica, si la cláusula es abusiva, no puede producir efectos y el Juez sólo tiene un truco hacerla desaparecer como si nada, como si nadie, como si nunca.

Anuncios

PERICIAL PARA LA GRAN NOCHE POPULAR

El mayor problema al que nos enfrentamos ahora mismo con el Banco Popular es que desconocemos datos transcendentales que en caso de sociedades cotizadas obtendríamos de las cuentas anuales y los informes de auditorías. Otro de los problemas es que existe un experto independiente, el cual ratifica la corrección de los datos, exceptuando las auditorías de 2015 y 2016 en donde se realizan ciertas salvedades en las cuentas.

EL FOLLETO INFORMATIVO El folleto mezcla los activos del Banco y del grupo además de resultar confusa en su redacción para los inversores minorista. Pocos meses antes, la auditoría no hace referencia a las pérdidas existentes y el folleto presentado hace referencia a cuentas anteriores mientras omite el desastre del año 2016. Pese a ello, el banco motiva la oferta de ampliación de capital indicando que el destino de la misma es fortalecer los balances y posición del Banco.

EL INFORME DE 11 DE FEBRERO DE 2015 presentaron un informe impecable y esta fue la información remitida a la CNMV con motivo de la ampliación de capital. El problema son los datos contenidos puesto que estos no coincidían con la realidad de la entidad financiera. Ya el 24 de febrero de 2017 la auditoría incluía una pequeña advertencia sobre la ‘débil posición’ del banco, hablando claro ya sabían que el Banco no cubre los requisitos de capital exigidos. Desde ese febrero de 2017 al 3 de abril de 2017 hay pequeñas cosas que no encajan, entre 4 y 6 millones pero pese a ello el auditor ratifica las cuentas con las magnitudes dadas en su día.

LA GRAN NOCHE esas hora entre el 6 y el 7 de junio donde el FROB indicaba “Con fecha 6 de junio de 2017 el BCE ha comunicado a la Junta única la resolución de inviabilidad de la entidad de acuerdo con el art. 18.4 del Reglamento” Justo en ese momento la orquilla comienza a variar, pues se empieza a barajar un intervalo de 6 millones en una horquilla negativa, la cual oscila entre los 2 y los 8 millones.

Como ya hemos dicho, el mayor problema al cual nos enfrentamos es al desconocimiento de toda esa información, al cual debería ser de dominio público pero en la actualidad y con la excusa de no socavar los intereses de la Entidad Bancaria, únicamente contamos con los datos aportados por los implicados, entre ellos el reconocimiento por parte del Santander del desfase de seis millones.

¿QUÉ PASA CON LOS ACTIVOS DEL BANCO POPULAR? Partimos de la premisa de la mala valoración de los mismos, pero resulta destacable como tras su adquisición la operación con Blackstone por el 51% de los activos tóxicos fue un hecho. Todo esto lleva a una nuevas cuentas y una nueva duda, si el popular hubiese podido vender con el mismo descuento ¿que hubiese pasado?

 

BONOS DE FIDELIZACIÓN O COMPENSACIÓN, BANCO POPULAR

El pasado 13 de septiembre de 2017 se inicio la campaña por la que se ofrecía a los accionistas del Banco Popular los Bonos de Fidelización concretamente a los afectados por la ampliación de 2016 y también a aquellos que tenían deuda subordinada suscrita en el año 2011.

Las compensaciones están previstas en cuatro tramos los cuales suponen las diferentes quitas a practicar sobre el capital invertido. Es decir, para los primeros 100.000 euros está previsto la devolución íntegra. Entre 100.000 y 500.000 euros, se les aplicará una quita del 25%. De 500.000 a 1.000.000 la quita aplicable será del 35% mientras que todo aquello que supere este importe… será agredecido mediante carta, eso si con papel del bueno. Y como no, recuerden que el impuesto de ganancia patrimonial que habrá de abonarse.

LO QUE LA VERDAD ESCONDE

Y es que quien acepta esta compensación, firmará una declaración de su puño y letra (no hace falta que lo hagan con sangre) reconociendo que el producto es complejo y que él mismo no es apto para cliente minoristas, pero que no hace desembolso alguno y, sobretodo, que renúncia a cualquier acción frente al grupo Santander. Tampoco será necesaria la realización del test de conveniencia para suscribir los mismos.

La operativa será simple, una vez que la campaña finalice el 15 de diciembre de 2017 se emitirán los bonos y desde ese momento el cliente tiene dos opciones, la primera es manatenerlos hasta su amortización por parte del Banco Santander pagando su nominal, lo cual no esta garantizado. Y es que en ese documento a firmar ustedes habrán aceptado unos bonos perpetuos que a partir del séptimo año el emisor puede amortizarlos,y digo puede puesto que no tiene obligación de hacerlo. Pero les darán un cupón anual por valor de 1%. Su otra opción es venderlos, pero hay que tener en cuenta el hecho de que cotizan con un 70% de descuento. Así las cosas ¿han venido a jugar o se plantan?

ACCIONES DEL POPULAR (II): BANKIA Y BANCO POPULAR

Como ya hemos dicho, los accionistas se han encontrado con papel mojado y sin dinero pero ahora es el momento de la preguntas ¿Ahora que? ¿Aceptamos la compensación del Santander? ¿Demandamos?, tengan en cuenta que ya hemos descartado opciones como rezar para que se recuperen o llorar a modo desesperado lastimero.

CONTABILIDAD CREATIVA

El pasado 6 de junio de 2017,el Banco Popular era una entidad solvente que pedía calma a sus accionistas ante las malas lenguas pero lo cierto es que algunos inversores se encontraban vendiendo sus acciones, y el 7 de julio de 2017 únicamente vale un euro (1.-€). Cabe remontarse a la Auditoria de 4 de abril de 2017, donde el Banco presentó unas cuentas donde todo apuntaba a su solvencia, esto evidentemente sólo puede llevarnos a plantearnos la veracidad de la cuentas, pues como hecho relevante se debe remarcar la existencia de provisiones.

Debemos tener en cuenta que la decisión de 7 de junio de 2017 tiene toda una serie de actores que deben alzarse como responsables, por aquello de pechar con las consecuencias de las decisiones, pues bien tanto la junta que la la toma como quien la ejecuto serán responsables. Además debemos tener en cuenta otro hecho relevante, puesto que la UE opta por vender el Banco Popular al Santander por 1.- euro en lugar de rescatarlo con fondos públicos (hecho que si se hizo con Bankia). Pues bien, esta decisión podía ser recurrida, y lo está, ante dos organismos el FROB y ante el TGUE pues algunos entienden que la UE es responsable de dicha decisión. Como ya os comentamos en el post anterior, la Audiencia Nacional se encuentra estudiando el tema, así que de ahí, como ya sucedió con Bankia esta la esperanza de obtener una pericial contable que nos salve los muebles.

DESINFORMACIÓN PARA LA INFORMACIÓN

En esto casos es muy importante la información transmitida al consumidor a través del folleto informátivo. Para hacernos una idea, mil quinientos millones de euros de esa ampliación de capital fue destinada a inversores minoristas, evidentemente aseguraron la solvencia mientras se suscribían pero se está barajando un agujerito de entre 15 mil y 16 mil millones… quien dice un agujerito dice un pozo. Lo más curioso es cuando nos dicen que la empresa auditora, ya detectó estos… llamémosles “problemillas aritméticos” en el año 2014, lo cual nos daría pie a pensar que no sólo la última ampliación de capital se baso en una información desinformada.

Los inversores ahora, se encuentran ante unos bonos de fidelización ofrecidos por el Banco Santander como recurso para recuperar lo pérdido, eso si no se olviden que en el acuerdo renúncian a cualquier acción civil que pueda corresponder, por tanto quizás las prisas no sean buenas consejeras, pues en realidad y como más adelante encontrarán, hablamos de obligaciones perpetuas amortizables a los 7 años a voluntad del Banco.

DOS CHICAS DE REVISTA: BANKIA Y SU AMIGA POPULAR

Como ya les dije, mi abuela lo resumiría en que “de noche todos los gatos son pardos”, y estas dos competidoras comparten rasgos comunes pero también algunas diferencias que deben remarcarse. Bankia se vió en la obligación de reformular las cuentas, siguiendo con la analogía estética, se marco un lifting, aunque mi abuela les diría “aunque la mona se vista de seda…” y es que por más que las cuentas mostraban un beneficio, acabaron aflorando tres millones de pérdidas. También debemos tener en cuenta que Bankia era una entidad nueva, salía por primera vez a cotizar en bolsa y claro… la noche le confundió. En contrapartida, Banco Popular, se maquilló declarando parte de sus pérdidas, después afloraron unos cuantos millones más (no debemos juzgarles, todos nos hemos quitado algunos años, y el que no que tire la primera acción). Además debemos tener en cuenta que el Popular tiene un recorrido bursátil y por tanto, la gente podía tener una esperanza de evolución. Eso sí, a falta de información abarcó no sólo a pequeños inversores, sino también a inversores profesionales.

ACCIONES DEL BANCO POPULAR: Maquillaje para la insolvencia

El pasado 7 de junio de 2017 se vivió uno de esos momentos épicos en los que podías comprar un McMenú y por un euro más llevarte el Banco Popular.  Aquel día, en que el Banco Santander se llevo su nuevo juguete a la mesa, se encontró con tres tipos de inversores quienes compraron acciones antes de la ampliación de capital, aquellos que adquirieron en la ampliación de 2012 y los que suscribieron en 2016, pero todos con algo en común… sus acciones eran papel mojado.

ESTILISMO DE CUENTAS: BANKIA Y BANCO POPULAR

Mi abuela tenía un dicho para estas cosas, y es que de noche todos los gatos son pardos. Y es que se acordarán de Bankia y su descalabro en bolsa, pues bien aunque aquí las cosas se parecen el maquillaje ha sido un poco más sutil. Bankia presentaba beneficios cuando en realidad afloraban pérdidas por doquier, en el caso del Popular el maquillaje cubría más pérdidas de las que se estaban declarando.
El problema surgió, siguiendo dichos de mi abuela “aunque vayas como una niña de 15 años, el culo te pesa” y eso le estaba pasando al Popular, pese a su intento de esconder las pérdidas, el Banco Central Europeo denegó su rescate a costa de los contribuyentes y ahí lo vieron claro, una nueva ampliación de capital, se emitió un folleto informativo que contenía toda una serie de información o desinformación, aún esta por determinar este punto.

Ahora mismo, nos movemos en un mar de indicios donde todo apunta a que aquella ampliación de 2016 no debió llevarse a cabo pero lo cierto es que a día de hoy carecemos de un informe pericial, como el obtenido en el caso Bankia, el cual nos ayude a preservar el tema. Para ponernos en antecedentes, la pericial en el caso Bankia fue extraída en su totalidad del procedimiento penal que se tramitaba ante la Audiencia Nacional, por tanto en este caso deberemos actuar con prudencia y esperar a ese informe obrante en el procedimiento Europeo y que la Comisión Europea a denegado por ser una cuestión todavía en estudio. Por tanto, para contar con dicho documento se deberá esperar que bien la Comisión Europea, bien la CNMV den a conocer dicha auditoria.

VÍSTEME DESPACIO QUE TENGO PRISA 

Y es que si el maquillaje fue importante, la indumentaria ahora no debe tener desperdicio, por tanto pese a las prisas de lanzarse a la última tendencia en reclamaciones debemos ser cautos, e ir paralizando los plazos de prescripción requiriendo al Banco Popular, aunque hace unos días hubiese dicho que opera de forma normalizada, lo cierto es que en la actualidad se encuentra presentado el concurso de la entidad ante el Juzgado de lo Mercantil nº 9 de Madrid, así las cosas ahora se abre un nuevo frente a controlar dentro de esta fiesta donde nada es lo que parece.

Triángulos Amorosos: Tú, yo y el Fondo Buitre

Dicen los psicólogos que las personas debemos evitar tres tipos de figuras en nuestra vida, los círculos viciosos, las mentes cuadradas y los triángulos amorosos. Pues bien, muchas entidades bancarias, metidas en ese círculo vicioso de vender productos tóxicos amparándose en legislaciones creadas por mentes cuadradas han evocado a muchos de sus clientes a un peligroso triángulo amoroso.

Seguramente algunos de Ustedes se hayan dirigido a su entidad bancaria apurados por la imposibilidad de pagar las cuotas hipotecarias y han intentado acogerse a alguna de las opciones de la Ley 1/2013 de ayuda al deudor hipotecario (refritos y sucedáneos incluidos en la receta) y les han comunicado que el Banco no puede hacer nada pues su hipoteca se encuentra cedida o bien se lo han comunicado mediante una preciosa carta, una de esas que comienza con “Estimado cliente”. Lejos de esa deferencia, la cual el Banco a representado tener, nos encontramos con que nuestro crédito ha sido cedido, en todo o en parte a un fondo de participación (Fondo Buitre para los colegas) y en caso de precisar una negociación la entidad bancaria, aquella con la que creímos habernos casado para los próximo treinta años, nos ha vendido cual esclavo a un tercero.

VENDIDO O PARTICIPADO 

Esto que les parecerá irrelevante es la clave de nuestro triángulo amoroso, hemos sido vendidos cual esclavos o por el contrario nos encontramos entre el banco y un tercero. Esto que les parecerá tan irrelevante es lo que marca la diferencia entre quien esta legitimado para reclamarnos nuestro crédito. Cuando hablamos de PARTICIPADO, hacemos referencia a que el fondo no ha comprado la totalidad del crédito. Cuando esto sucede, aparecen dos operadores legitimados para reclamar el pago, por un lado el chulo, perdón el Banco que es el titular principal de la obligación y por otro lado, el fondo que puede interpelar a la entidad a que en caso de impago ejerza su derecho a dar por vencida y reclamar el crédito.

La otra opción, es que estemos vendidos cual esclavos. Las entidades bancarias han precisado sanear sus balances, el papel ya no aguanta, viéndose en la obligación de vender hipotecas y/u otro tipo de créditos, este tercer adquirente, normalmente lo que hace es una operación “simple”. Compra packs de deuda de los bancos, normalmente de las que tienen alto riesgo de ser impagadas y suponen una molestia en los balances de cualquier empresa, posteriormente divide dicha compra en bonos o participaciones que endosa en el mercado… ya lo hice en el anterior post y lo vuelvo a repetir ¿les suena?

COMO LA MUJER DEL CÉSAR, NO SÓLO SE HA DE SER HONESTA SINO PARECERLO 

Si están pasando por esto, puede que se sientan así. Intentan negociar con su entidad pero esta les dice que el crédito ya no le pertenece y por tanto no puede alcanzar ningún tipo de acuerdo, eso sí su abogado se puede ver sorprendido cuando la demanda la interponga la entidad Bancaria como si continuase siendo su propietario. Pues bien, Fuenlabrada ha sido quien ha abierto la caja de los truenos, reconociendo en su Sentencia de fecha 6 de marzo de 2015 “que cuando el banco ha vendido la totalidad del crédito previamente a interponer la demanda NO ESTA LEGITIMADO para instar el procedimiento” pero analicemos en que se basa el titular del juzgado.

Según el artículo 10 LEC: “Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso.” Y hasta aquí podríamos creer que el Banco que se presenta como Ejecutante tiene capacidad para ser parte ¿Porque nos iba a volver a mentir? Porque como me dijeron hace poco, tratamos con trileros. Lo cierto y así lo recoge la Sentencia de Instancia es que cuando el Banco vende totalmente el crédito, hablamos siempre antes de interponer la demanda, este ha perdido el interés jurídico de una forma voluntaria y por tanto, sucedido en todos sus derechos y obligaciones de los actores, únicamente el nuevo propietario puede ser el protagonista de esta función, así lo recoge la Sentencia en su conclusión “Cuando la participación del participe en el préstamo hipotecario es total, la entidad emisora carece de legitimación para instar el despacho de la Ejecución” Además nos recuerda que la falta de legitimación a la hora de interponer un pleito es un defecto insubsanable, así las cosas únicamente puede el Juzgado dictar Auto dejando sin efecto la ejecución despachada.

Fondos Buitre: El Hardcore Pawn de las Hipotecas

El Banco de España, en contestación a la consulta trasladada desde la Comisión Nacional del Mercado Valores ha contestado a varias consultas efectuadas sobre titulación de hipotecas. Primero de todo, hemos de remarcar lo sucinto de dicha respuesta

¿Qué Ha Pasado Con Mi Crédito?

Podría explicarles que es un proceso financiero pero lo cierto es que es más simple así ¿Han visto el programa Empeños a lo bestia? Pues es algo así, los bancos han “gastado” dinero por encima de sus posibilidades a cambio de “papel de ese que aguanta”, concediendo hipotecas y/o otros productos financieros. Cuando se han visto apurados, no les ha quedado otra cosa que vender los muebles a un precio bastante más bajo con la única intención de sanear sus cuentas de cara a Europa.

Puede parecerles simple, pero el ciclo no se cierra aquí. Una vez que el Fondo de participación ha adquirido “la morralla”, liberando así al Banco del riesgo, emite unos Bonos que coloca en el mercado ¿Les suena? Venga hagan memoria ¿recuerdan como comenzó la crisis?

¿Vendido o Empeñado? 

Bien, podría explicarles que existen varias formas de que el fondo buitre “cargue” con nuestra hipoteca pero seguiremos el símil del programa.

·       EMPEÑADO.- Cuando una persona no desea perder totalmente el bien, realiza esta transacción EMPEÑAR. Lo que le permite es que durante 30 días posteriores al depósito del bien podrá recuperarlo si paga aquello que debe, en este supuesto no se ha perdido la titularidad del bien totalmente. Pues bien, algo similar sucede cuando el Fondo lo que realiza es una PARTICIPACIÓN, es decir, no compra la totalidad del crédito sino una parte del mismo, justo en ese momento tanto el Banco como el Fondo comparten la titularidad y derechos sobre el mismo.

·       VENDIDO.- Esta es la segunda opción, se entrega el bien, sin voluntad de recuperarlo con la intención de conseguir liquidez. Una vez realizado esto, es evidente que la titularidad deja de pertenecer a quien lo vendió, aunque los bancos aún no lo tengan claro.

Un Ticket Defectuoso

Cuando su banco realice una operación de este tipo, tendrán un ticket defectuoso. Y me explico, normalmente el recibo especificará la operación realizada. En este caso y como… llamémosle deferencia, la entidad puede haberles comunicado la cesión mediante una carta, pero nada de le obliga a ello y así lo deja claro el Banco de España en su respuesta:

“(…) no se desprende que los deudores tengan que ser informados en ningún momento, ni de la incorporación, ni de la baja de sus préstamos a un fondo de titulización”