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INTERÉS DE DEMORA Y CLÁUSULA SUELO-TECHO. UN, DOS, TRES UN PASITO PA’LANTE MARIA… UN, DOS, TRES UN PASITO PA’TRAS

Corría el año 1.995 cuando apareció aquel portoriqueño cantando eso de “un, dos, tres, un pasito pa’ lante María… un, dos, tres… un pasito pa’tras” Han pasado veinte años desde entonces pero hay frases tan eternas como esta, las cuales explican como te sientes leyendo algunos Autos en materia hipotecaria. Esta vez, volvemos a Hospitalet de Llobregat, con la solución dada a los intereses de demora y a la cláusula suelo, donde el Juzgado de Primera Instancia se marca un Ricky Martin da un pasito pa’ alente y otro pa’tras.

ELLA ES UN MUJER ESPECIAL COMO CAIDA DE OTRO PLANETA así es como nos venden la hipoteca, como ese contrato especial el cual viene como agua de mayo en un momento en que deseas tu vivienda por encima de todo, pero en realidad viene de otro planeta y es que si Ustedes entendieron lo que firmaban son unos cracks, la hipoteca es uno de los contratos más importantes de su vida, algunos dirán que es el matrimonio pero se equivocan eso deshace (de forma más o menos conflictiva pero se deshace). La hipoteca es como seguía la canción UN LABERINTO CARNAL QUE TE ATRAPA Y NO TE ENTERAS, y es que estas jodido!! Entras en esa fase donde crees estar enamorado pero lo que ciertamente esconde es dependencia, tú necesitas dinero para la casa de tus sueños, el banco prestartelo para cobrarte unos intereses, y el coqueteo ha comenzado promesas de amor que como decía mi abuela “prometo hasta que te la meto y una vez que te la he metido… fuera lo prometido”

PERO ES VENENO SI TE QUIERES ENAMORAR, pues bien la cláusula de los intereses de demora puede ser ese veneno que bebas de un trago tras tú fabuloso idilío. Nunca pensamos en lo peor, hasta que pasa. Un buen día, no puedes pagar la hipoteca y la ejecución hipotecaria deviene una realidad imparable. Pero vamos a adentrarnos en la canción y en el Auto.

TAN CALIENTE Y FRIA QUE SI TE LA BEBES DE SEGURO TE VA A MATAR.- INTERÉS DE DEMORA, Reconoce el Auto que la nulidad de la cláusula abusiva implica su inaplicación, es decir la tenemos por no puesta, por tanto interpreta su señoría que nos encontrariamos en un supuesto de “ausencia de pacto” debiendo acurdir a la solución dada por el artículo 1.108 de CC, aplicar el interés legal del dinero. Y aquí es donde Hospitalet se marca ese primer estribillo “UN, DOS, TRES UN PASITO PALANTE MARIA… UN, DOS, TRES UN PASITO PA’TRAS” reconoce que la práctica jurisprudencial habitual venía aplicando la moderación de la cláusula, pero las Sentencia emitidas por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha reconocido que la normativa española confronta frontalmente con la Europea y por tanto el Juez nacional no esta facultado para integrar la cláusula. En este momento, para dar empaque a la argumentación nos remite al art. 85.6 RD 1/2007 “Las cláusulas que supongan la imposición de una indemnización desproporcionadamente alta, al consumidor y usuario que no cumpla sus obligaciones” Para determinar si esta cláusula es abusiva o no, el Juez compara entre varios parámetros, bien remitiendose a la Ley de Crédito al Consumo (2,5 veces el interés legal del dinero), tomando el interés remuneratorio del contrato tomando como base la proporción, introduciendo el indíce variable según sea el nivel de tal tipo de interés o bien el interés fijado por la ley 3/2004 de 29 de diciembre en su artículo 7 el cual contempla el interés aplicado más 7 puntos (pero esto sólo se aplica entre empresas).

Además el Auto hace referencia a que en nuestra legislación, mediante el art. 576.1 LEC las sanciones pueden variar desde 2 puntos hasta 50% de aumento del tipo retributivo del interés y hasta el más grave del 20% en determinadas y muy limitadas ocasiones, nos recuerda así el art. 20 LCS.

Y entonces en medio de toda esta comparativa de porcentajes, el Auto sigue pero para que decirles que el código civil en su art. 1108 impone al deudor un recargo coincidente con la tasa de interés legal o que la ley 1/2013 de 14 de mayo ha aportado un nuevo referente a través del art. 114 LH del 12%, tres veces el interés legal del dinero.

El Auto concluye este punto marcandose ese pasito pa’lante pues conviene que se tome el referente que se tome, es claro que el interés de mora pactado era abusivo y por tanto debe tenerse por no puesta sin dar lugar a la moderación, y ahora da ese pasito para atrás sin perjuicio de aplicar el 1.108CC, lo cual desde muchos puntos de vista podría decirse que es un error, principalmente porque este artículo debe aplicarse de forma residual en ausencia de pacto y aquí existió un pacto, un pacto que es nulo por abusivo pero existió. (Sólo os diré que en este punto de la canción Ricky Martin aplaudía antes de pasar a la siguiente estrofa)

Y así entramos en la segunda parte respecto a la Cláusula suelo-techo, ELLA ES COMO UN PECADO MORTAL, QUE TE CONDENA POCO A POCO, y así es esta cláusula, un pecado mortal. Algunos tuvieron el privilegio de conocerla antes, otros se la encontraron un buen día en su vida pero al final, lo tomes por donde lo tomes, ese pecado, el cual comienza como seguro y controlable, deviene mortal, pues cuando no puedes pagar la hipoteca o cuando deseas que tu cuota hipotecaria baje, la cláusula suelo te condena poco a poco. Nuestros jueces son conscientes de ello, y en este momento “pro hipotecado” que estamos viviendo, no nos engañemos, no es el legislador quien esta cambiando las cosas, sino esas personas con toga las cuales cada día escuchan historias como la suya o incluso las viven de cerca.

Pues bien la Sentencia del Tribunal Supremo de 9 de mayo de 2013, aborda el tema de la cláusula suelo-techo y es que ELLA ES UN ESPEJISMO SEXUAL QUE TE VUELVE LOCO LOCO, y nos traía a todos locos. El Pleno de la Sala Civil de 9 de mayo de 2013, dice que esta cláusula es definidora del objeto principal del contrato, y por tanto debe excluirse, pero debe hacerse a través del control de equilibrio y no por cabe hablar “per se” de abusividad. Para declararse la nulidad de la misma, debemos atender a la falta de transparencia y al control de inclusión e incorporación en el contrato debiéndose cumplir con tres requisitos:

1.- Concreción
2.- Claridad
3.- Sencillez en la redacción

Esto tan complejo se reduce a que el consumidor pueda tener comprensión directa, accesibilidad y legibilidad, de modo que se pueda tener conocimiento previo a la celebración del contrato tanto su existencia, contenido como repercusión económica.

Y es que esta cláusula debe ser como MARIA BLANCA COMO EL DÍA. Debe ser transparente, este concepto responde a la adecuada comprensión por parte del consumidor de la carga económica del contrato, es decir, como repercutirá eso en su bolsillo. Esta información es especialmente relevante en la fase pre-contractual dada al consumidor “la oferta como interés variable, no completada con una información adecuada, incluso cuando su ubicación permite percatarse de su importancia, se revela sí engañosa y apta para desplazar el foco de atención del consumidor sobre elementos secundarios que dificultan la comparación de ofertas”. Por tanto, no serán como María, cuando:

  • Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto del contrato
  • Se insertan con cláusulas techo, las cuales hacen pensar que son una contraprestación
  • No existen simulaciones de escenarios diversos, vamos que no has te han enseñado que si el tipo baja el tuyo se mantiene
  • No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo o una advertencia de que al perfil del cliente no se le ofertan las mismas.
  • Se ubican de forma abrumadora… Resumiendo que están como el baño al fondo a la derecha.

Con todo esto, ya nos lo decía Ricky Martin, ES VENENO SI TE QUIERES HIPOTECAR

ASÍ ES MARIA, TAN CALIENTE Y FRÍA QUE SI TE LA BEBES DE SEGURO TE VA A MATAR y es lo que les ha pasado a las entidades bancarias con esta cláusula, el Supremo lo vio claro y así lo expuso “En definitiva, corresponde a la iniciativa empresarial fijar el interés al que presta el dinero y diseñar la oferta comercial dentro de los límites fijado por el legislador, pero también le corresponde comunicar de forma clara, comprensible y destacada la oferta. Sin diluir relevancia mediante la ubicación en cláusulas con profusión de datos no siempre fáciles de entender para quien carece de conocimientos especializados -lo que propicia la idea de que son irrelevantes y provocan la pérdida atención-“ Además la carga de la prueba recae sobre el empresario.

Y aquí saca pecho el Juzgado de Hospitalet Y… UN, DOS, TRES UN PASITO PA’LANTE MARIA y en el caso de Autos concreta que al no haberse aportado la oferta vinculante, que sin constar las simulaciones, ni la información específica sobre el coste comparativo con otras modalidades del préstamo o comportamientos previsibles, no se supera el control de transparencia y por tanto debe declararse nula y tenerse por no puesta. Con esta solución, opta el Juzgado en obligar, a través del artículo 1.303 CC a la restitución de las cosas, frutos y al precio con los intereses. Asimismo, reconoce que la Sentencia del Supremo se marco el UN, DOS, TRES UN PASITO PA’TRAS MARIA pues se reconoce en el auto que al ejercitarse una acción colectiva se generaría un riesgo de trastornos graves con transcendencia al orden público, por lo que no reconoció la retroactividad, pero en casos como el de Autos es totalmente viable al no provocar la quiebra del sistema bancario.

Y al igual que en la canción, AUNQUE ME MUERA AHORA, MARÍA, SE HA DE ANULAR

Y tú te vas, así como si nada: Oposición a la Ejecución fuera de plazo

Y es que lo nuestro con los plazos es una canción de amor. Una ejecución hipotecaria o una ejecución de títulos no judiciales, cuenta con 10 días hábiles para que su abogado revise el título hipotecario así como las posibles novaciones y otra documental necesaria para poder formular una oposición en tiempo y forma. Pero… ¿Y si se pierde el plazo?

Solicitar con tardanza la Justicia Gratuita, problemas de notificación puede dar lugar a un desastre, o simplemente el hecho de ser humanos hacen que el plazo se volatilice y esos 10 días donde esperas encontrar la piedra filosofal te devuelven a la realidad. Para hacerlo más ameno, Chayanne en su canción “Y tú te vas” borda el sentimiento generado y es que…

Nunca imaginé la vida sin ti, en todo lo que me planteé siempre estabas tú

Pues sí, siempre damos por hecho que tendremos un día o unas horas en el peor de los casos, pero esta situación no siempre se da. Uno de los peores momentos es cuando el Letrado detecta que el plazo se ha consumido y se encuentra entre la espada y la pared.

El hecho de recordar cuando nos fue notificada la demanda, es muy importante puesto que los plazos suelen comenzar a contar desde el día siguiente a su recepción. Asimismo, y aunque la Justicia Gratuita suspende el plazo, no supone generar uno nuevo, sino que los días consumidos entre la recepción y la solicitud de la Justicia Gratuita o la puesta en conocimiento a su abogado, pueden suponer una gran diferencia.

Sólo tú sabes bien quien soy, de donde vengo y a donde voy

Somos son gente con recursos y vamos en busca de un plazo inexistente, de un resquicio legal que nos lleve a una vista. Así que ya sabéis quienes somos, y venimos de España, ese país de la Unión Europea que se ha llevado muchos tirones de orejas en los últimos tiempos por no adecuar su normativa a la interpretación del Tribunal de Luxemburgo y vamos… pues vamos a ser un poco más Europeos, completando nuestro cuerpo legislativo con aquello que la Corte lleva tiempo recalcándonos. Os preguntaréis como podemos hacer esto. Seguimos empeñados en dar por hecho que nuestro derecho interno es completo, pero a veces debemos poner la mirada en el Derecho Internacional, y es que Europeos no sólo lo somos para lo malo. La Ley 1/2013 ha supuesto un “gran avance”, dejémoslo así, pero no es una regulación completa pues nuestro legislador no ha absorbido, en su totalidad, el Derecho de la Unión Europea.

Y ahora tú te vas, así como si nada, acortándome la vida, agachando la mira y tú te vas y yo que me pierdo entre la nada

Y es así de simple, te aboca irremediablemente al siguiente paso, subasta y lanzamiento. Y ahí tenemos un problema, pero ¿nos perdemos entre la nada? Llegados a este momento, debemos mirar con ambición el pleito, olvidarnos del derecho nacional y expandirnos, pese a nuestra falta de práctica en ello, al Derecho Comunitario, así pues y comenzando por lo más básico.

Cuando hablamos de Derecho de la Unión Europea, debemos encardinarlo correctamente entre toda la vorágine de leyes internas de nuestro país y recordar un concepto muy importante PRIMACÍA. Esto que parece “un simple palabro” supone para los jueces de los estados miembros la obligación de aplicar la normativa europea, tal y como fue interpretada por el Tribunal de la Unión Europea (TJUE).

La normativa Europea, reconoce a los poderes públicos la obligación de proteger a los consumidores y usuarios frente a la posible existencia de cláusulas abusivas, y a consecuencia de ello, el Juzgador puede considerarlas nulas de pleno derecho, sin tan siquiera haber sido alegadas por la parte, pues cuenta con la potestad de declararlas nulas de oficio. Múltiple y diversa es la Jurisprudencia emitida por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en este sentido, facultando al Juez a examinar, de oficio, el carácter abusivo de una cláusula, para cumplir con lo recogido en el artículo 6 de la Directiva 93/13, el cual versa:

“Los Estados miembros establecerán que no vincularán al consumidor, en las condiciones estipuladas por sus derechos nacionales, las cláusulas abusivas que figuren en un contrato celebrado entre éste y un profesional y dispondrán que el contrato siga siendo obligatorio para las partes en los mismos términos, si éste puede subsistir sin las cláusulas abusivas”

Por otro lado, y el propio Informe de 27 de abril de 2000 de la Comisión Europea ya recoge que el epígrafe primero del artículo 6 de la Directiva, implica la atribución a las disposiciones de la directiva del carácter de norma imperativa de orden público económico. Todo lo anterior articulado junto al artículo 7 del mismo cuerpo legal, genera un mecanismos disuasorio frente a la utilización de las cláusulas abusivas y así lo expone la Sentencia del TJUE de 26 de octubre de 2006 caso Mostazo Claro.

Pero esto no acaba aquí, la Sentencia del Tribunal de la Justicia de la Unión Europea de 4 de Junio de 2009 (caso Pannon) reconoce al Juez nacional la capacidad para revisar de oficio, no como una mera facultad sino siendo reconocido como un deber del Juez. Por tanto, no hablamos de PUEDE sino de un DEBE.

En conjunto con la STJUE de 6 de octubre de 2009 (caso Asturcom Telecomunicaciones), STJUE de 14 de junio de 2012 (Caso Banesto) y la de 21 de febrero de 2013 caso Banif Plus Bank, reconocen la innecesariedad de que la solicitud sea efectuada por parte del consumidor, por tanto, pese a carecer de la posibilidad de alegarla dentro del plazo de Oposición, el Juzgador tiene el derecho y deber de examinar de Oficio la existencia de estas cláusulas dentro del título, así como realizarlo al margen de que el consumidor las hubiese alegado. Aunque exista todo esto, si el consumidor muestra su voluntad a la aplicación de la cláusula esta continuará vigente.

Por tanto, si es una norma imperativa de orden público económico y el Juez tiene el deber de revisar de oficio la existencia de cláusulas abusivas, sin que estas se hayan formulado previamente por el consumidor, no existiendo condicionamiento de plazo para el Juez, nada le impide a la parte invitar al Juez a analizar el título que da pie a la Ejecución.

Si con todo ello, conseguimos que el Juez observe alguna cláusula la cual revista abusividad, convocará alas partes a una comparecencia (Art 558. LEC) en la cual se entrará en fase de contradicción y con ello y tal y como la canción dice, pase lo que pase…

Nadie mejor que tú sabrá que di todo lo que pude dar

Una última advertencia, con todo esto no estamos diciendo que se habrá un nuevo trámite de oposición pues incurriríamos en la vulneración del derecho de defensa del contrario, únicamente es un posibilidad teórica ante la pérdida del plazo.

El blog de EME | Abogados

Y es que lo nuestro con los plazos es una canción de amor. Una ejecución hipotecaria o una ejecución de títulos no judiciales, cuenta con 10 días hábiles para que su abogado revise el título hipotecario así como las posibles novaciones y otra documental necesaria para poder formular una oposición en tiempo y forma. Pero… ¿Y si se pierde el plazo?

Solicitar con tardanza la Justicia Gratuita, problemas de notificación puede dar lugar a un desastre, o simplemente el hecho de ser humanos hacen que el plazo se volatilice y esos 10 días donde esperas encontrar la piedra filosofal te devuelven a la realidad. Para hacerlo más ameno, Chayanne en su canción “Y tú te vas” borda el sentimiento generado y es que…

Nunca imaginé la vida sin ti, en todo lo que me planteé siempre estabas tú

Pues sí, siempre damos por hecho que tendremos un día o unas…

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Impacto de la Ley 1/2013, de 14 de Mayo, sobre el mercado hipotecario

La entrada en vigor de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, ha causado mucho revuelo pero sólo a nivel de despachos de abogados. Y es que ciertamente no presenta un gran avance para el Deudor hipotecario, pero sí para quienes combatimos las malas prácticas hipotecarias.

Cuatro capítulos que pretenden cambiar, con menos éxito que ruido, las condiciones de aquellos que se encuentran en la cuerda floja y a punto de perder su vivienda. Analicemos que nos aporta cada uno.

Capítulo I.- Este hace referencia a los Particulares afectados, previendo la SUSPENSIÓN INMEDIATA y por DOS AÑOS a las FAMILIAS CON RIESGO DE EXCLUSIÓN. ¿Pero que entiende nuestro legislador por riesgo de exclusión? Bien esto incluye a:

  • Familias numerosas
  • Familias monoparentales con dos hijos
  • Familias con un menor de menos de 3 años
  • Unidad familiar con un miembro con discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o
  • incapacidad permanente para realizar la actividad laboral
  • Deudor en desempleo y agotado las prestaciones
  • Las víctimas de Violencia Domestica

Todos ellos además deben cumplir dos requisitos más, no se debe superar en TRES veces el IPREM*, y que en los cuatro años anteriores se hayan producido una alteración significativa de las circunstancias económicas.

*IPREM 2014
IPREM diario: 17,75 euros/día
IPREM mensual: 532,51 euros/mes
IPREM anual (12 pagas): 6.390,13 euros/año
IPREM anual (14 pagas): 7.455,14 euros/año

Siguiendo con la tónica de los Reales Decretos anteriores, se fija que la cuota hipotecaria debe suponer una carga de más del 50% de los ingresos netos del conjunto de unidad familiar. Además, la concesión de la hipoteca debe recaer sobre la vivienda del deudor y haberse concedido para la adquisición de la misma.

Aquí debemos estar ojo avizor, pues muchas escrituras de préstamo no son “puras” sino que encubren la posibilidad de recuperar capital y poder destinar dicho importe a otros elementos diferentes de la adquisición de la vivienda habitual. Para que nos entendamos, es ese momento de “voy a pedir una ampliación del crédito para comprar el coche”.

Pese a que muchos les parece una gran avance, esto mismo se dispuso en el artículo 1 del RD 27/2012 de 15 de noviembre, por tanto no se aporta nada nuevo, ni que revista mérito.

Capitulo II.- MEDIDAS DE MEJORA DEL MERCADO HIPOTECARIO

Quizás este sea el punto más interesante, y digo quizás. Se intentan introducir mejoras sobre leyes que ya no responden a las necesidades del mercado como son el Decreto de 8 de febrero de 1946, la Ley 2/1981 de 25 de marzo de regulación del Mercado Hipotecario y la Ley 41/2007 de 7 de diciembre la cual modificaba la ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario. Hagamos las preguntas correcta ¿Ustedes se visten como en los años 80?

Las mejoras que el legislador plantea son las siguientes:

Las hipotecas constituidas sobre la vivienda habitual verán limitados sus intereses de demora a TRES VECES el interés legal.

Esto sería un gran avance pero lo cierto es que el acuerdo de Jueces de Valencia ya apunto a esta línea, los de Barcelona lo limitaron al 2,5, pero esta tendencia se venía aplicando ya con los créditos al consumo y únicamente equiparamos a la condición de consumidor.

Además se prohíbe la capitalización de los intereses, y esto es pura lógica si incrementamos el capital los intereses se computarán en consonancia a ello, lo cual conducirá a mayor capital, mayores intereses, mayor deuda.

En las ventas extrajudiciales, el Notario gana poder pues ahora tiene la capacidad de suspender la venta extrajudicial cuando detecta cláusulas abusivas. Asimismo podrá suspender la venta extrajudicial, cuando se acredite una solicitud ante los Juzgados competentes de la existencia de cláusulas abusivas.

Por último el valor de la finca no podrá ser inferior al fijado como valor de tasación para procedimiento ejecutorio y, en su defecto, al 75% del valor de tasación.

CAPITULO III.- MODIFICACIONES DE LA LEY 1/2000 DE ENJUICIAMIENTO CIVIL
Estos pueden considerarse los puntos más interesantes con los que los operadores jurídicos podremos jugar y es que, si los médicos tienen su vademécum, el nuestro es la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El art. 552.1 LEC en su nueva redacción permite al Juez dar un plazo de 5 días a las partes para alegaciones en el caso de detectar cláusulas abusivas.

Art 557.1 LEC incorpora las clausulas abusivas como causa de oposición. El 561.1 a su vez, libera al Juez y le da la posibilidad de tomar decisiones en las ejecuciones hipotecarias cuando el título adolezca de alguna de estas cláusulas.

Pero esto no es gracias a nuestro legislador sino a Dionisio Moreno quien tuvo la capacidad de cuestionar nuestro sistema, al Juez José María Fernández Seijo quien planteó una cuestión prejudicial al Tribunal Superior de Justicia Europeo, quienes dieron un vuelco al sistema hipotecario español. Fue Juliane Kokott, con su informe quien advirtió del tirón de orejas a España y fue la Sentencia de 14 de marzo de 2013 en respuesta a las dudas planteadas por Dionisio al Juez del Mercantil 3 de Bcn los que han llevado a la modificación fehaciente, cuando de forma velada desde nuestras posiciones o solicitábamos o aplicábamos estas tendencias. Para mí nuevamente, el legislador llega tarde.

Y ahora vienen los puntos novedosos pero no satisfactorios, cuando la sociedad clama en las calles la Dación en pago, el Gobierno opta por “una de cal y otra de arena”, intenta satisfacer a la sociedad sin perder el apoyo de la Banca.

El 579 LEC prevé que en caso de no ser suficiente la cuantía obtenida con el remate, podrá el ejecutante solicitar la ejecución por la cuantía restante. Aún así el deudor hipotecario se verá “liberado” si:

– En 5 años cubre el 65% de la deuda incrementada con el interés legal del dinero
– Si en 10 años queda cubierto el 80% de la deuda, incrementada con el interés legal del dinero
– Si transcurren 10 años se podrán reclamar la totalidad de los intereses establecidos en el contrato
– Si en el plazo de 10 años se procede a la venta del inmueble, la deuda queda reducida al 50% de la plusvalía obtenida.

Respecto a la subasta, tenemos interesantes matizaciones:

Se rebaja en la cuantía para el acceso a la subasta, de un 20% a un 5%

Cuando la subasta devenga desierta, el acreedor podrá solicitar la adjudicación del inmueble por el 50% del valor por el cual salió a subasta. En caso de se la vivienda habitual ese porcentaje se ve incrementado hasta el 70% del valor por el que salió a subasta o si la cuantía adeudada es inferior, al 60%.

Se incrementa el valor a efecto de subasta, no pudiendo ser inferior al 75% del valor de tasación para la concesión del préstamo.

Se incrementan a un mínimo de tres cuotas impagadas para poder reclamar la deuda, en su defecto el deudor haya incumplido su obligación de pago por un plazo equivalente a tres cuotas.

El deudor podrá liberarse si consigna las cuantías exigidas en el art. 693 LEC sin precisar consentimiento del acreedor, asimismo se podrá hacer en más de una ocasión siempre y cuando hayan transcurrido 3 años desde la liberación y el requerimiento de pago.

Asimismo, el art. 695 LEC incluye las cláusulas abusivas como causa de oposición, y en caso de estimarse, podrá sobreseer la ejecución por improcedencia o bien podrá continuarse el procedimiento sin aplicación de dichas cláusulas.

CAPITULO IV.- MODIFICACIÓN DEL REAL DECRETO LEY 6/2012, DE 9 DE MARZO, DE MEDIDAS URGENTES DE PROTECCIÓN DE DEUDORES HIPOTECARIOS SIN RECURSOS

Esta vez se hace extensible a los damnificados colateralmente, es decir, a los fiadores hipotecarios, esos grandes olvidados de todo proceso. Asimismo, se establecen cuales serán los criterios para considerar que el deudor hipotecario se encuentra en el umbral de pobreza. Cuando esto se produce, el interés moratorio aplicable resultará de sumar el interés remuneratorio en el préstamo el 2% sobre el capital pendiente.
El fiador, podrá instar a la entidad a que se agoten todas las posibilidades de cobro con el deudor principal antes de proceder a la ejecución de su patrimonio.

Para acallar a las masas, se opta por la creación de un fondo social para ofrecer cobertura a aquellas personas que han sido desalojados. Del mismo modo, se movilizará un parque de viviendas, propiedad de las entidades de crédito para familias con escasos recursos.

Aún así, no es suficiente un poco de maquillaje cuando los datos arrojan más de 400.000 ejecuciones hipotecarias y más de 300.000 lanzamientos en toda España, ni sirve ponerse medallas que corresponden al trabajo de unos cuantos locos visionarios que creen en un sistema mejor. Quizás esta sea una oportunidad para reestructurar el sistema bancario, dotándolo de capacidad para asumir la Dación en Pago y dar segundas oportunidades a los ciudadanos, esos capaces de reflotar un país.

El blog de EME | Abogados

La entrada en vigor de la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de la deuda y alquiler social, ha causado mucho revuelo pero sólo a nivel de despachos de abogados. Y es que ciertamente no presenta un gran avance para el Deudor hipotecario, pero sí para quienes combatimos las malas prácticas hipotecarias.

Cuatro capítulos que pretenden cambiar, con menos éxito que ruido, las condiciones de aquellos que se encuentran en la cuerda floja y a punto de perder su vivienda. Analicemos que nos aporta cada uno.

Capítulo I.- Este hace referencia a los Particulares afectados, previendo la SUSPENSIÓN INMEDIATA y por DOS AÑOS a las FAMILIAS CON RIESGO DE EXCLUSIÓN. ¿Pero que entiende nuestro legislador por riesgo de exclusión? Bien esto incluye a:

  • Familias numerosas

  • Familias monoparentales con dos hijos

  • Familias con un menor de menos de 3 años

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La Hipoteca Multidivisa: La pesadilla nipona.

Cuando España tenía más pisos que metros cuadrados y sus ciudadanos se lanzaban a la idea de solicitar una hipoteca para adquirir sus futuros inmuebles, los términos IRPH y EURIBOR, junto a la frase “a 40 años” eran un típico tópico. Pero el Gobierno de Felipe González, se jugaba su socialismo con un nuevo producto la HIPOTECA ECU.

HIPOTECA ECU, al igual que otras grandes ideas, se las debemos a nuestros políticos, su propuesta era muy simple, el tipo de interés aplicable a la hipoteca dependería del ECU, para quien no lo sepa era la moneda antecesora del Euro, sin haber circulado de forma física, esta moneda fluctuaba en los mercados de valores, pese a ello, convirtiéndose en el actual LEIRO… digo EURO, perdón. Esta modalidad de hipoteca, quedó relegada a la mitología junto a los unicornios y las hadas. Pese a ello, y la mala experiencia, conocedores del riesgo de un producto de estas características, se reinventó hacia la HIPOTECA MULTIDIVISA, esta se suscribe con una particularidad, los intereses del contrato de mutuo depende de una moneda extranjera la cual fluctúa en el mercado de valores, variando con el paso de las horas y los días. Es más, ni siquiera quedaba sujeta a una moneda, pues normalmente se sujetaba a varias divisas para permitir al consumidor jugar entre ellas, especulando con los intereses a placer. Esto que parece la panacea, precisa de un importante conocimiento del mercado de valores y del funcionamiento de la bolsa.

LAS DOS ESPAÑAS, y es que así es como se dividía el panorama hipotecario español, aquellos quienes de forma conservadora se decantaban por una hipoteca sujeta al IRPH, el tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años de las cajas de ahorros para adquirir vivienda libre y el cual se mantenía bastante estable dando una seguridad, pues era poco probable una fuerte oscilación de dicho índice. Este venía determinado por la cajas de ahorros, en la actualidad una leyenda más de nuestro país. Y, por otro lado, quienes deforma arriesgada optaban por un EURIBOR, el cual era un índice bastante más inestable y variable, pues es el tipo de interésaplicado a las operaciones entre bancos de Europa, para aclararnos el porcentaje que paga como tasa un banco cuando otro le deja dinero, por tanto la “confianza” interbancaria hacía variar el tipo aplicado a nuestra hipoteca.

Pero cuando la burbuja inmobiliaria comenzaba a dar sus primeras advertencias, los suscriptores de una hipoteca con índice EURIBOR, vieron como sus cuotas hipotecarias se disparaban a límites insospechados, ahí se comenzó a comercializar la hipoteca multidivisa bajo el lema “pague menos”.

LA ESPAÑA MULTIDIVISA

Repetiremos que este tipo de hipoteca es un préstamo hipotecario sujeto a la fluctuación de varias monedas extranjeras, normalmente yenes, libras, francos y euro. Su particularidad es la capacidad que tiene el prestatario de aprovechar la fluctuación de las diferentes divisas para ajustar su cuota hipotecaria, dependiendo de la devaluación de la moneda. Esto que suena así de simple precisa de un profundo conocimiento del mercado, siendo sinceros, o eres un bróker o probablemente tu tampoco entenderás que está haciendo tu hipoteca.

Cuando el Euro plantaba cara al Dólar, esta era una opción muy interesante, o al menos así se vendió este producto complejo de entender. La característica principal y la cual trae de cabeza a los suscriptores, es que su hipoteca se encuentra suscrita en una divisa extranjera, y desentrañaremos el funcionamiento para entendernos. Suscribimos este crédito hipotecario y a nosotros nos entregan (esos que nunca vemos pero que valen por unas llaves) una cantidad de dinero, cada mes al igual que el resto de hipotecados se gira la famosa “letra” que se ha de pagar (feo pero cierto, se ha de pagar). Bien, a un hipotecado en multidivisa le retiran de su cuenta una serie de Euros, con los cuales compra divisa extranjera (aquella con la que tenga suscrita su hipoteca) y entonces amortiza una parte de intereses y otra de capital. ¿Simple cierto? Primero, usted no percibe esta operación por ningún lado pero cuando el Euro se devalúa frente a la divisa comprada, surgen los problemas, pues necesito más euros para adquirir la divisa extranjera. Esto sigo sin percibirlo, pero sí veo como poco a poco se incrementa mi cuota hipotecaria. En pocas palabras, hemos perdido eso que llamamos PODER ADQUISITIVO.

Hace unos años, la moneda de moda era el YEN, pero el sueño nipón se convirtió en el Battle Royal de muchos españoles (para quienes no lo conozcan, es una película del genero Gore donde acaba muriendo hasta el guionista de forma sangrante y atroz). La crisis Europea, las hipoteca basura, la quiebra de Lehman Brothers, la burbuja inmobiliaria española y grandes conceptos como “cláusulas abusivas”, “vicio del consentimiento” y “prima de riesgo” han provocado que la economía nipona devenga fuerte frente al resto de gigantes, ni un Tsunami ni la crisis nuclear han podido hacer tambalear una economía dispuesta a condecorarse como el referente mundial y el premio, unos Juegos Olímpicos, los cuales provocarán una inyección económica importante, afianzando más su predominancia; lo cual no deja un buen panorama para aquellos quienes suscribieron una multidivisa en yenes.

Para quienes no tienen más opción, y hablaremos de ellas en otro post, quizás su último recurso, antes de adentrarse en la carrera de Economía para poder gestionar su hipoteca, sea decidirse por cambiar su divisa a Euros poniendo así techo a ladeuda. Aún así debe considerarse que:

Debes pagar una comisión por el cambio de divisa.

Debes tener claro que tu crédito, pese haberse amortizado en moneda extranjera, puede no verse reflejado en la moneda europea, llegando incluso a deber más de lo que solicitaste, por tanto la amortización acabaría siendo un simple espejismo.

Poner techo a una hipoteca multidivisa, precisa un buen asesoramiento, tanto a nivel económico como a nivel legal, pues un mal recálculo o la situación personal del hipotecado pueden provocar un proceso ejecutorio.

El blog de EME | Abogados

Cuando España tenía más pisos que metros cuadrados y sus ciudadanos se lanzaban a la idea de solicitar una hipoteca para adquirir sus futuros inmuebles, los términos IRPH y EURIBOR, junto a la frase “a 40 años” eran un típico tópico. Pero el Gobierno de Felipe González, se jugaba su socialismo con un nuevo producto la HIPOTECA ECU.

HIPOTECA ECU, al igual que otras grandes ideas, se las debemos a nuestros políticos, su propuesta era muy simple, el tipo de interés aplicable a la hipoteca dependería del ECU, para quien no lo sepa era la moneda antecesora del Euro, sin haber circulado de forma física, esta moneda fluctuaba en los mercados de valores, pese a ello, convirtiéndose en el actual LEIRO… digo EURO, perdón. Esta modalidad de hipoteca, quedó relegada a la mitología junto a los unicornios y las hadas. Pese a ello, y la mala experiencia, conocedores del…

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