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El desahucio por falta de pago en la nueva LAU

El blog de EME | Abogados

Desde nuestro último post, varias han sido las consultas sobre contratos de alquiler, desde las cláusulas que lo conforman hasta como funciona el proceso de desahucio por falta de pago. Este último, es quizás el más desconocido para los clientes, y lo digo por experiencia propia pues las cuestiones se repiten al recibir la demanda.

En primer lugar debemos tener en cuenta que la demanda de JUICIO VERBAL- DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO, puede configurarse en dos modalidades, es decir, la primera donde únicamente se insta el desahucio, lo cual es una versión en desuso, y la segunda, desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad, donde el demandante además de solicitar el desahucio de la vivienda, reclama aquellas rentas adeudadas y/o suministros, o cantidades análogas. Así las cosas, analizaremos la forma más común, es decir, el desahucio con la acción acumulada de reclamación de cantidad.

Algunas premisas…

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Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Por la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, se ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Este título tan largo responde a lo que vulgarmente conocemos como “la reforma de los alquileres”, bien pues esta chapuza…digo reforma y así lo expone en su exposición de motivos pretende facilitar y dinamizar el mercado del alquiler en un país donde impera la compra de propiedades, mediante la libertad de pactos entre las partes.

¿Cuáles son los puntos clave de esta Ley?

  • Plazos más cortos.
  • Facilidades para el arrendatario para abandonar el inmueble.
  • Facilidades para el arrendador para recuperar el inmueble.
  • Inclusión de daños dolosos y realización de obras no consentidas.
  • Registro de arrendamientos.
  • Pero analicemos estos puntos uno a uno

PLAZOS MÁS CORTOS.- La anterior Ley de Arrendamientos Urbanos preveía la renovación contractual por un periodo de 5 años, que con la reforma se ve reducida a 3 años como prórroga obligatoria, buscando facilitar nuevos acuerdos que puedan generarse por ciertas eventualidades.
Asimismo, la prórroga tácita se reduce de 3 a 1 año.

FACILIDADES PARA EL ARRENDATARIO PARA ABANDONAR EL INMUEBLE.- La se prevé la posibilidad de abandonar el inmueble transcurridos seis meses desde la firma del contrato, debiéndose comunicar con treinta días de antelación. Asimismo, deberá tenerse en cuenta que esta resolución anticipada puede tener pactada una cláusula indemnizatoria.

FACILIDADES PARA EL ARRENDADOR PARA RECUPERAR EL INMUEBLE. Aunque esto ya era bastante normal, el inmueble puede ser recuperado alegando la necesidad del mismo para el uso como vivienda habitual. Debiendo haber transcurrido un año desde la firma del contrato. Pero ¿donde esta la ventaja? Pues la única es que ya no hace falta preverlo en el contrato de arrendamiento, no es un gran avance pero si un punto a tener en cuenta. Otro de los puntos a tener en cuenta, es que en la actualidad, en caso de desistimiento anticipado, se reclamaba la anualidad completa, ahora cuando el desistimiento se produce en período inferior a un año únicamente dará lugar a la parte proporcional de la indemnización.

INCLUSIÓN DE DAÑOS DOLOSOS Y REALIZACIÓN DE OBRAS NO CONSENTIDAS.- Estas dan pie a la resolución del contrato en caso de no estar pactadas, asimismo optarse por solicitar la restitución al estado normal o bien conservarse dichos cambios, sin posibilidad de indemnización alguna. Por otro lado, si las modificaciones han generado inestabilidad al inmueble puede exigirse la reposición. Siendo los daños dolosos una causa de resolución automática del contrato.

REGISTRO DE ARRENDAMIENTOS.- Quizás el punto más interesante, se prevé el Registro de Sentencias Firmes por impagos de rentas del alquiler que siendo simples y prácticos será el ASNEF de los arrendamientos.

Otros puntos a tener en cuenta, son que las reformas pueden compensarse con las rentas, así como las subrogaciones contractuales en caso de fallecimiento del arrendador, y pequeños eufemismos terminológicos que nada aportan a la nueva legislación.

Y quizás lo más esperado, las RENTAS, donde puede pactarse la sustitución parcial o total asumiendo el compromiso de reformar el inmueble, en caso de no cumplirse puede resolverse el contrato. Por otro lado la actualización de las rentas deberá hacerse cumplido el año de vigencia y en caso de no pactarse nada se hará de acuerdo al IPC, tal y como ya se venía haciendo.

Otra previsión es la posibilidad de incrementar el alquiler, pasados 3 años en caso de haberse realizado mejoras en la vivienda.

Esta modificación legislativa ha acarreado una modificación, a su vez, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quizás el punto clave y a destacar de todo este baile de leyes. Pese a realizarse pocas modificaciones, se pretende agilizar el desahucio por falta de pago cuando se adeude una ÚNICA CUOTA. Aún así, el arrendatario tiene diez días para pagar, desalojar u oponerse, nada novedoso hasta el momento. El Secretario Judicial decretará la finalización del proceso, así como la expresa imposición de costas, lo cual sigue sin ser novedoso.

Para mí la cuestión clave es ¿por qué el mercado del alquiler se reforma en un momento en que el parque inmobiliario de los bancos esta saturado? ¿Antes no precisaba protección? ¿Quizás estamos preparando el terreno para una nueva forma de especulación?

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Por la Ley 4/2013, de 4 de Junio, de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, se ha modificado la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994. Este título tan largo responde a lo que vulgarmente conocemos como “la reforma de los alquileres”, bien pues esta chapuza…digo reforma y así lo expone en su exposición de motivos pretende facilitar y dinamizar el mercado del alquiler en un país donde impera la compra de propiedades, mediante la libertad de pactos entre las partes.

¿Cuáles son los puntos clave de esta Ley?

  • Plazos más cortos.

  • Facilidades para el arrendatario para abandonar el inmueble.

  • Facilidades para el arrendador para recuperar el inmueble.

  • Inclusión de daños dolosos y realización de obras no consentidas.

  • Registro de arrendamientos.

Pero analicemos estos puntos uno a uno.

PLAZOS MÁS CORTOS.- La anterior Ley de Arrendamientos Urbanos preveía la renovación contractual por un periodo de 5 años, que con la reforma se ve reducida a 3…

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